不動産コラム第１７回【外水と内水とは？】

2025.08.27

「はじめての不動産売買に　明るく朗らかな未来を」株式会社明朗の千場智樹です。

毎年夏になると、日本各地で大雨による災害が発生します。

大切な命や資産を守るためにも、災害リスクのある場所を事前に知っておくことが重要です。

今回のコラムでは、大雨による浸水被害や土砂災害が発生しやすい場所の調べ方についてご紹介します。

大雨が原因で起こる浸水には、「外水（がいすい）氾濫」と「内水（ないすい）氾濫」の2種類があることをご存じでしょうか？

外水氾濫は、河川の水位が上昇し、堤防から水が溢れ出す「洪水」のことです。

大量の水が広範囲に流れ込むため、家屋の倒壊や流失など、甚大な被害につながりやすいのが特徴です。

また、土砂を含んだ水が流れ込むため、復旧にも時間がかかります。

熊本市では、主要河川が氾濫した場合の浸水想定を「熊本市ハザードマップ」の「洪水」で確認できます。

熊本市ハザードマップ：https://hazard.kumamoto-city.jp/

一方、内水氾濫は、河川から離れた場所でも発生します。

大雨によって下水道や側溝の排水能力が追いつかなくなり、道路が冠水したり、マンホールから水が噴き出したりする現象です。

熊本市では、最大規模の降雨（1時間雨量153mm）があった場合の浸水想定区域図が公開されています。

なお、令和７年８月１１日の熊本県の最大降雨量は、菊池市で115.5mm、上天草市・松島で114.5mm、玉名市・岱明で108.0mmと記録されています。
この大雨は球磨川氾濫の2020年に匹敵する規模の集中豪雨と言われています。

浸水被害のリスクを正しく知るためには、「外水氾濫」と「内水氾濫」それぞれの仕組みを理解することが重要です。

ハザードマップや内水浸水想定区域図で色分けされている場所が異なるのは、それぞれ異なるタイプの浸水被害の予測を示しているためです。

これらの情報を正しく読み解き、今後の生活や不動産選びに役立てましょう。

大雨時には浸水だけではなく、土砂災害にも注意が必要です。

大雨の後は、雨水が斜面の土にしみ込むことで土の抵抗力が弱まり、がけ崩れが発生しやすくなります。

土砂災害のリスクがある場所も、ハザードマップで確認できます。

熊本市ハザードマップの「土砂災害」で色が付いている場所は、特に注意が必要です。

大雨が止んだ後も、しばらくの間は警戒しましょう。

熊本市ハザードマップ：https://hazard.kumamoto-city.jp/

不動産の売買時には、こうしたハザードマップの内容を宅地建物取引業者が説明することが義務付けられています。

今回のコラムが、不動産購入を検討される方はもちろん、皆さんの日々の暮らしをより安全に、明るく朗らかなものにする一助となれば幸いです。