不動産コラム第７回【住み替え、どう進める？購入方法とあなたの優先順位で賢く実現！】

住み慣れた家から新しい住まいへ。

所有しているお家やマンションを売却し、新しい住まいを購入する住み替えは、より快適な暮らしへの大きな一歩です。しかし、その道のりは一つではありません。

スムーズな住み替えを実現するためには、「購入方法」と、あなたにとって何が一番大切かという「優先順位」をしっかりと考えることが重要です。

 

住み替えの「購入方法」は大きく分けて４つ

住み替え先の物件を購入するための資金準備には、主に以下の４つのパターンが考えられます。

 

① 手持ちの現金で購入する

② 新たに住宅ローンを組んで購入する

③ 現在居住中の物件を売却した資金で購入する

④ 現在居住中の物件を売却した資金と新たな住宅ローンを組み合わせて購入する

 

住み替えで「本当に大切にしたいこと」は何ですか？

住み替えにおいて何を重視するかは、お客様一人ひとり異なります。ここでは、代表的な３つの優先順位をご紹介します。

A．スムーズな引っ越し

現在の住まいから、仮住まいを経由することなく、直接新しい住まいへ引っ越したい。

B．納得のいく住まい探し

じっくりと時間をかけて、理想の住み替え先を見つけたい。

C．現在の家を高く売却

愛着のある家を、できるだけ納得のいく価格で売りたい。

 

もちろん、これらすべて、あるいは他にも叶えたい希望があるのは当然のことです。

しかし、選択する購入方法によって、実現できる優先順位は変わってきます。

それでは、それぞれの購入方法が、これらの優先順位にどのように影響するのかを見ていきましょう。

 

購入方法①　手持ちの現金で購入する場合

この方法であれば、資金的な制約が少ないため、A・B・Cすべての優先順位を実現可能です。

しかし、クリアすべき大きなハードルは、購入したい物件に見合うだけの現金を準備する必要があるということ。

それが難しい場合は、これからご紹介する他の購入方法を検討することになります。

 

購入方法②　新たに住宅ローンを組んで購入する場合

現金購入が難しい場合、金融機関の住宅ローンを利用することは一般的な選択肢です。

必要な資金を借り入れることができれば、現金購入と同様にA・B・Cすべての優先順位を満たせる可能性があります。

 

ただし、注意すべき点は、現在居住中の物件に住宅ローンの残債がある場合です。

残債がある場合、希望する金額の住宅ローンを新たに借りられない可能性があります。

また、十分な資金を借りられたとしても、現在の家のローン残債を完済するまでは、新しいローンと古いローンの二重払いが発生してしまいます。

二重払いを避けるために早期売却を急ぐと、「C. なるべく高値で売却すること」は難しくなり、市場価格よりも低い価格で売却せざるを得ない可能性も念頭に置いておく必要があります。

 

ここで特に注意したいのが、住宅ローンの残債との関係性です。

売却価格が残債を下回ると、不足分は自己資金で補填しなければなりません。

売却価格を下げる際には、必ずローン残債とのバランスを考慮しましょう。

 

もし、年齢、収入、健康状態などの理由で新たに住宅ローンを借りられない場合は、次の購入方法を検討することになります。

 

購入方法③　現在居住中の物件を売却したお金で購入する場合

新たに住宅ローンを借りることが難しい場合、そして現在居住中の物件の住宅ローン残債がないという条件を満たすのであれば、現在の家を売却した資金をそのまま新しい家の購入に充てるという方法があります。

この方法であれば、新たな借り入れは不要です。しかし、以下の点に注意が必要です。

 

（１）現在の家の売却と新しい家の購入のタイミングを合わせるのが難しく、一時的に賃貸物件などへの仮住まいが必要になる可能性があります。

※Cの優先順位を重視し、あえて仮住まいに移ってからじっくり売却活動を行うという選択肢もあります。

（２）売却によって得られる金額が、そのまま新しい家の購入予算となるため、選択できる物件が限られる可能性があります。

（３）現在の家にお住まいのまま売却活動を行う必要があるため、内覧希望者への対応が発生します。

※仮住まいへの引っ越し後に売却活動を行う場合は、この心配はありません。

 

したがって、この方法では「C. 居住中の物件をなるべく高値で売却する」という希望は叶えやすい一方で、「A. スムーズな引っ越し」や「B. 満足いく住まい探し」の実現は難しくなる傾向があります。

 

購入方法④　売ったお金＋住宅ローンで購入する場合

現在の家の住宅ローン残債が原因で、希望する金額の住宅ローンを新たに借りられない場合、現在の家を売却した資金で残債を返済し、残った資金と新たな住宅ローンを組み合わせて新しい家を購入する方法が考えられます。

この場合も、以下の点に注意が必要です。

 

（１）現在の家の売却と新しい家の購入のタイミングを合わせるのが難しく、一時的に賃貸物件などへの仮住まいが必要になる可能性があります。

※Cの優先順位を重視し、あえて仮住まいに移ってからじっくり売却活動を行うという選択肢もあります。

（２）現在の家の売却価格が住宅ローン残債を下回った場合、不足分は自己資金で補填する必要があります。

（３）現在の家にお住まいのまま売却活動を行う必要があるため、内覧希望者への対応が発生します。

※仮住まいへの引っ越し後に売却活動を行う場合は、この心配はありません。

 

おわりに

今回のコラムでは、住み替えにおける４つの代表的な購入方法と、それぞれの方法が実現しやすい優先順位について解説しました。

お客様の状況によっては、今回ご紹介した内容が完全に当てはまらない場合もあるかもしれません。

弊社では、お客様一人ひとりのご希望や状況を丁寧にヒアリングし、最適な住み替えプランをご提案する無料個別相談を随時承っております。

理想の住み替え実現に向けて、ぜひお気軽にご相談ください。